不動産投資を見てみると不動産信託投資という選択もあります。
不動産投資信託とは？
J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。
もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。
J-REITは投資信託の仲間ですが、証券取引所に上場されており、J-REITが初めて上場されたのは、2001年9月のことでした。
J-REITに投資するメリットはどのようなものでしょうか。
メリット１： 少ない金額から購入できます
通常、不動産へ投資するためには、多額の資金が必要になります。しかしJ-REITであれば、個々の投資家は少額からでも手軽に始めることができます。
メリット２： 複数の不動産への分散投資が可能です
多くの投資家から資金を集め、大きな資金として運用するJ-REITでは、個人では難しい、複数の不動産への分散投資が可能になります。これにより、リスクを軽減することができます。
メリット３： 専門家により運用されます
不動産投資の経験豊富なプロが運用し、実際に不動産に関連する業務を行う業者を選択・監督・指示します。したがって、通常の不動産へ直接投資する場合のような物件の維持やテナント管理といった手間が省けます。
メリット４： 換金性が高いです
J-REITは証券取引所に上場されています。これにより、購入や売却の注文がいつでも可能となる上、日々変動する価格をリアルタイムで知ることもできます。また、上場株式と同じく、成行注文や指値注文も行うことが可能です。
メリット５： 収益がほとんど分配される仕組みです
J-REITは、利益のほとんどを投資家に分配する仕組みになっています。このため、実際の不動産そのものに投資するのと同様に、不動産からの収益を毎期の分配金として受け取ることが可能です。
J-REITは多くのメリットを持つ一方で、さまざまなリスクを伴います。J-REITは、証券取引所に上場され、取引価格が変動しますので、元本や利回りが保証された金融商品ではありません。
J-REITの価格に影響を及ぼす主なリスクには、以下のものがあります。
不動産市場のリスク
不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境、経済情勢などの影響を受けて、J-REITが保有する物件の賃料収入が減ったり、保有物件そのものの価格が低下したりすることで、価格や分配金が変動する可能性があります。
金利変動リスク
J-REITは、一般投資家から資金を集めるほか、金融機関からの借入を行って資金調達している場合があります。この場合、金利の変動はJ-REITの収益に影響を及ぼし、価格や分配金が変動する可能性があります。
地震・火災などによるリスク
投資対象の不動産が地震や火災の被災を受けた場合など、予想不可能な事態によって価格や分配金が変動する可能性があります。
上場廃止になるリスク
証券取引所が定める上場基準に抵触し、上場廃止になった場合には、取引が著しく困難になる可能性があります。
運営に関するリスク
J-REITは一般の法人と同様に、倒産するリスクがあります。このリスクが表面化した場合、価格が著しく下落する可能性があります。
※出典一般社団法人投資信託協会より抜粋
最大の特徴としては少額の投資金額で始められること。そして、リスクとしては金融商品と同じく元本割れで損をする可能性もあることです。
個別の投資法人により取り扱う主要な不動産も異なるため、この度のコロナウイルスの影響が与えるものはいかに？恐らく物流施設系、オフィス系などは大きな影響を受けることは少ないでしょうが、ホテル系や商業系では客足が鈍るため収益性は落ち込みそうですね。どのような不動産を主軸に扱っているかも今一度検討が必要かもしれません。
値動きを見てみるとやはり株価と同様に値崩れが起きている状況であるようです。投資口数が少なくなると利回りが上昇するため、ほとんどの銘柄では利回りが上昇しているようです。
ただ、利回りが上昇しているから買い時と考えるのでなく、投資口数が減るというとは収益性を上げる資金が減ることに繋がりますので短期的な目線でみるのでなく、中長期的な見方を持つことも大切かと考えます。
実際にご自身で物件を管理する手間がなく少額で始められるのは魅力ですが、実際に運営管理を行わないためご自身の身につくことは考えにくいですね。
良いも悪いもご自身が経験をするからこそ次の投資物件へ繋がっていきます。その性質的なところではやはり株などと近いものがあると考えられます。
個人的には主軸で投資する先ではなくリスク分散として、また自分でできないことを専門家に依頼するようなイメージです。ご自身での運用成果により収益性を高めたい方には物足りないと思います。
また、不動産投資と違い、実際に自分の所有物として不動産を所有するわけではないため出口戦略としては単位売却するのみに留まってしまいますよね。
私自身が考える不動産としての魅力でもやはり物足りなさを感じます。
ただ保有することをメインとして考えている方からすれば安定した利益収入を得られることの方が大切かと思います。
できればしっかりとご自身で不動産を所有することで安定した収益を生みだすことが将来に資産としての積み上げになると考えています。
資産を作り出すまではそれに向かって進むしかありません。
資産家となった次の展開はその資産を守ることです。攻め方だけを知っていても守りが疎かであれば簡単に足元から崩れ落ちかねません。その守り方も学ぶことを忘れないでください。
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