不動産投資 家主業

不動産投資をされる方、されている方、考えている方。

色々いらっしゃると思います。

実際に不動産投資を始めるまでに勉強もたくさんされている方は多いのではないでしょうか？

不動産投資って一言でまとめて言われていますが、実際に投資されている方からしたら不動産賃貸経営ですよね。

いくらの収益を生みださないといけないのか？

はたまた、いくらの収益を生みだすことができるのか？

他の投資と比べて収入と支出を見比べながら経営をしなければ、知らぬ間に破綻してしまう事態にもなり兼ねません。

そう、何度も取り上げている「競売」になってしまう恐れがあるということですよね。

なので、不動産投資をして不労所得を得たいと思って始めようとする方がいらっしゃるようですが、決して当初のうちは不労所得にはなりませんのでご注意くださいね。

現金で購入するにしても、融資を受けて購入するにしても、元手がかかっているのはかわりありません。

現金購入と融資との違いで言うならば、融資の場合は金利がかかることと、現金を手元に残して経営できることですよね。

現金で購入すれば、金利は必要ないけど現金がなくなってしまうので不安ですよね。

とはいえ、どちらかを選択するしかありません。

その元手になった資金を回収するまでは「不労所得」を得ることはできません。

個人的に「不労所得」という言葉は使いたくないのですが、一般的に皆さんが良く使われているのであえて使っています。

そこで参考になる指標が「利回り」ですね。

一番わかりやすい例題やと

利回り１０％やとすると、投入した資金を回収するのに１０年かかるということになります。

不動産投資物件を１２００万円で購入して

毎月の家賃収入が１０万円。年間に直すと１２０万円。

１２０万円÷１２００万円×１００＝１０％

この計算式ですよね。

言い換えると１０年間途絶えることなく家賃収入が入ると仮定して１０年後に回収できる計算となります。

なので、実際には１０年後以降でないと「不労所得」にはならないということです。

ただ、この点だけを捉えると、保険の商品で外貨建ての商品なども１０年以降でないとプラスにならないとよく聞きます。

なので、不動産投資物件を購入される方の目線が最低１０％欲しいと言われるのもわかる話ですよね。

さらに、ご自身で物件管理をされているならば、支出は抑えることが来ますが、そうでない方、例えばサラリーマン大家さんはご自身で管理するのが難しいので管理会社を頼まれたりします。

そうなると管理料が発生しますので、月々の収入が減少してしまいます。

実際には１０％と言われていても、１０年で回収できることはありませんよね。

どっぷりと家主業としてやっていくためには、ご自身の生活水準も関係しますが、月々の収入として最低でも３０万円以上の収入が見込めないと家主業一本で食べていくにはしんどいですよね。

この金額は人によって異なるので最低ラインと思って頂ければと思います。

管理会社を利用せずにご自身で管理されている場合は、

①入居者の対応

②退去立会

③退去後の改装

④客付け

⑤家賃管理

⑥滞納者への督促

⑦納税

⑧水道メーター検診

⑨納税

などなど

ご自身で対応するには色々とやることが多いですよね。

入居者が長く住んでいただけるような住まいだといいですが、単身向けのお部屋になると入れ替わりも多くなったりしますので、家主さんが住まわれる賃借人さんがどんな方が住んでくれるのか？気になさるのもよくわかります。

ファミリー向けの住まいでは

まだまだ敷金をしっかりとっているところもありますが、単身向けになってくると、築年数が古い収益不動産では条件緩和で色々とされているところが都心部では増えてきました。

①敷金、礼金０円（ゼロゼロ物件）

②礼金のみの物件

③火災保険料家主負担。

④鍵交換代家主負担。

⑤フリーレント

など、借り手に有利となる条件で募集を広げられていることもその反面ありますよね。

なので、昔ながらの地主さんが所有する物件はあまり条件緩和されている物件が少なく感じます。

逆にこれからオーナーとしてやっていかれる方の物件で空室が出た場合は、毎月の返済もあるので、空室にしているよりも、ましだという考えで条件を緩和して貸し出しされているケースが見受けられます。

現実を見ていくと、利回り１０％は実際何％になってくるのか？？？

物件の規模によって異なりますが、思った以上に利回りが低くなってしまいます。

私が思う家主業の最大のリスクは、資金繰りだと考えます。

潤沢な資金があって不動産投資物件を保有できている方には大きな問題にならないかもしれませんが、新規参入するにはかなりの障壁になると思います。

この度のコロナウイスるの影響により、国土交通大臣からもテナント賃料の減額相談があった際に柔軟な対応を求めると発表が今月初めにもありました。

産業別で様々な影響が出ていると思いますが、飲食業界は一番大きなあおりを受けておられます。

大臣の発言を見ると、賛成する気持ちと反対する気持ち両方が交錯してしまいます。

揺るがない家主さんであれば、多少は許容範囲としてご相談に乗れるかもしれませんが、多くの収益不動産はそうでない個人投資家さんも多いです。

毎月の収入から返済している場合は、収入が減れば持ち出しが増えてご自身の生活を脅かすことにもなり兼ねません。

結局のところ、お金を貸している金融機関が緩和策を講じてくれないことには何も好転するようには思えません。

最終的には国の政策、政治の判断に基づき対応するしかないため、我々不動産会社としても複雑な思いです。

一日も早い収束を祈るばかりです。