前回では不動産競売における基本ポイント
３点セットの読み方について書かしていただきました。
入札するうえで一番心配されるポイントの
占有者の状況は資料をしっかりとみることです。
関係人の陳述や執行官の意見
こちらを見ることでリスクはある程度予測できるようになります。
何度も書いていますが、数少ない室内写真を見ることも大切なポイントです。
この点を自分なりの基準を作ることができれば不安なことも減少します。
今回は、私自身が現在行っている競売のシミュレーションをお伝えしたいと思います。
今回シミュレーションを行ったのは
令和2年3月9日閲覧開始 開札日：同年4月6日
事件番号令和1年（ケ）第680号 売却基準価額12,300,000円
大阪市淀川区西宮原一丁目６番地１２、６番地２０のマンション
面積80.74㎡ ２ＬＤＫ＋納戸のファミリータイプのマンションです。
■昭和55月1月築 ■3階部分 ■管理費等19,380円 ■総戸数40戸
３点セットに書かれている私が注目したポイントは
■○○が占有している。同人が留置権を主張するが認められない。
■滞納金2019年9月 調査現在 滞納無し
■日本ハウズイング株式会社
■表札の表示あり
■占有者の契約内容等
●占有開始時期：平成12年6月 ●管理費及び修繕積立金は、私が毎月支払っています。
■占有者代理人のコメント
●平成12年6月から占有者は所有権を取得してから今まで住み続けている。 ●平成22年9月に占有者から現所有者へ所有権移転しているが売買代金の受け取りをしていない。 ●代金を受け取っていないので占有権限として留置権を主張。 ●売買契約書は残っていない。 ●現所有者が占有者の代わりに返済をすると約束し占有者はそのまま住み続けてよいと説明を受けて、確約書を交付している。 ●占有者は無償で住んでいたが、現所有者から賃料の支払いを求めてきたので占有者代理人（当職）が反論書面を送付。現所有者から応答はなし。
上記のコメントの記載があり。言葉一部変えています。 簡単にまとめると占有者から現所有者へ売買で名義が移った。 しかし、売買代金をもらっていない。でも、売買契約書はない。 売買代金を受け取っていないので留置権として引渡しをせずそこに住んでいる。
■占有者及び占有者代理人との面談 あり
■所有者とは連絡がとれず。
■執行官の調査履歴 令和1年10月11日～同年11月5日
■立ち入り調査当日、有者及び占有者代理人立会。
■室内写真のチェック
・ご家族で住んで切る様子が伺える。キッチンの雑貨及び浴室のシャンプーなどアメニティグッズより。 ・トレーニング機器が見受けられる。 ・子供がいる様子は伺えない。 ・生活感がある。
上記のポイントを見てシミュレーションを行いました。
この時のポイントは
私が入札する（不動産会社で買取再販事業を行う）目線と
一般の方が入札する目線にて行いました。
過去のデータになるので閲覧ができないので、詳細を見たい方ごめんなさい。
３点セットには上記の内容含め色々な情報が掲載されていました。
そして、以下の３点セットに記載されている内容も含めて入札額を算出しました。
キッチン、浴室は美装工事で綺麗になって使えそうな印象です。ただ買取再販事業では交換されるレベルです。
一般の方であれば改装費120万円。買取再販事業であれば最低３５０万円程度と予測。
■修繕積立金：約2.2千万円
■大規模修繕予定計画なし。
■東北角住戸
■駐車場敷地内空きなし。
■浴室の追い炊きができない。
■特記事項として、現況調査報告書によると、占有者が占有権限として留置権を主張しているが、執行裁判所に確認したところ、当該留置権は成立しないとの回答を得た。
つまり、執行官は留置権の存在は否定したと言えるでしょう。
鑑定人の算定基準価額1757万円
私が入札をするならば１７１０万円の入札額。
個人の方が入札するならば１８００万円の入札額。
果たして結果は？
本日４月６日に開札が行われましたので結果を記載させて頂きますと、
■入札件数：６件
■落札者：法人
■落札額：1894万円
上記の結果となりました。
残念ながらシミュレーションでは落札ならずでした。
落札者が法人であることを考えると買取再販事業者が落札したかと思います。
恐らく販売価格は２６８０万円～の印象ですね。
このコロナウイルスの影響が大きく出る前の入札額でしたので、強気の入札額だと感じます。
今後は少しづつ入札額も抑えた入札になりそうな感じがします。
落札に伴う諸経費を含めると約２０００万円が総経費になろうかと思われます。
実際の収益物件として貸し出しするには利回りは低いですね。
賃料１０万円とした場合、
１０万円×１２ヵ月＝１２０万円
１２０万円÷２０００万円×１００＝６％
やはり分譲区分ファミリーマンションタイプは収益というよりも実需向けの物件となりそうです。
今後は私が行っているシミュレーションもご紹介しながら競売の取り組み方読み取り方をお伝えできればと思います。
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